【转型】步步高试水商业地产 转型能否破题百货围城

    步步高试水商业地产 转型能否破题百货围城

在下降的营业额和净利润数字前，百货行业正在面临冲击和转型已是不争的事实，越来越多的百货公司开始向商业地产领域做尝试和转型。

2月1日，步步高集团董事长王填对外透露，其投资约50亿元的长沙梅溪湖商业综合体项目“步步高·梅溪新天地”预计将在今年9月开业。

按照步步高的规划，商业地产项目会成为步步高集团未来的发展重点，2020年步步高购物中心项目将超过40家。

无独有偶，去年12月王府井百货也宣布在西安和郑州投建熙地港购物中心。发展自建购物中心和商业综合体项目似乎正在成为不少百货集团的投资方向，包括王府井百货、步步高、欧亚等为代表的百货行业上市企业近两年都在进入商业地产领域。

步步高置业商业地产

据介绍，步步高·梅溪新天地位于长沙梅溪湖畔，由步步高集团旗下的步步高置业投资建设，项目占地面积近300亩，规划总建筑面积约66万平方米，建设内容包括20万平方米的大型shoppingmall、情景式时尚街区、公寓等商业形态

2013年11月，步步高·梅溪新天地项目正式开工，2014年9月商业街开盘销售，整体预计将于2015年9月开业。据销售人员介绍，梅溪湖目前在售20-400平方米商铺产品，一楼商铺均价在6-万/平方米，二楼商铺2万/平方米起。

步步高商业综合体商业部总经理栾顺对外表示，步步高·梅溪新天地是梅溪湖首个商业综合体项目，此前步步高也有一些购物中心分布在湖南、江西等地区。其指，步步高要从纯百货业转型到购物中心甚至综合体业态，“今后广西、江西、四川等地区都是扩张首选地。”

事实上，在梅溪湖新天地之前，步步高集团已经形成了步步高购物广场和步步高新天地两大产品线，截至目前在长沙、湘潭、郴州、岳阳、宜春、吉安、吉首等城市均有项目落地。

而自去年以来，步步高拓展商业地产项目的步伐正在加速。2014年5月，四川泸州市步步高大都会项目正式开工，投资10亿元。6月，步步高集团宣布将入驻重庆合川，打造步步高新天地项目，投资额超10亿元。

步步高集团董事长助理、西南区总经理刘晓军在2014年7月曾表示，集团将投资10亿元在成都自建面积在500亩左右的物流中心，未来5-8年公司还将投资开设20家以上大卖场和2-3个大型购物中心。

据了解，步步高集团旗下负责商业地产开发与运营的步步高置业定位为立足二、三、四线城市投资开发商业地产项目，拥有近300万的纯商业地产开发量，已开业的自建、自持商业地产项目面积超过100万，并提出以未来3年为快速发展期达到年销售规模超100亿元。

步步高的选择并非个例，在当前百货行业在营收和利润下滑的压力，投资自建购物中心和商业综合体正成为百货公司的重点拓展方向。

2014年3月，王府井百货与东莞市政府签署战略合作框架协议，预计投资55亿元打造其在东莞的首个商业综合体。2014年12月，王府井百货宣布在西安和郑州投建熙地港购物中心。而立足东北市场的欧亚集团，早前也已先后投资建设白山城市综合体和吉林欧亚城市商业综合体等项目。

有证券分析师对观点地产新媒体表示，百货公司进入商业地产的出发点包括拓展市场空间、进行百货购物中心化和投资资产增值，以求应对行业的转型危机。

商业地产能否破题百货？

“百货行业的经营状况下滑已经是共识，近几年行业的整体营业额和利润都在下降，甚至有些企业从过去的两位数增长降到负增长”，有分析人士指，电商的冲击、单一的业态是导致百货业对消费者吸引力下降的主要原因。

此外，在越来越多多元业态购物中心涌现后，百货在一线城市的市场占比也正在一路走低。

“相较于百货，购物中心的受电商的冲击影响会比较小，因为购物中心拥有更多线下的多元和体验式消费”。

上述分析人士表示，购物中心化是百货防止消费者流失的升级改造方向，可以参考的案例则如北京的新光天地百货。

“如果百货公司只做传统百货，可以预见市场空间会越来越小，所以拓展布局和进行百货购物中心化首先是出于生存下去的需要。”而对于百货公司而言，自建商业地产项目在经营和提升资产增值方面都有更多的自主权。

此外，相较于商业竞争激烈的一线城市，百货在购物中心数量较少、传统消费观念受电商冲击较小的三四线城市中仍然占有一定的市场主体，因而从步步高到王府井、欧亚等实施“走出去”布局的百货公司，几乎都将拓展目标下沉到二三线乃至四线城市。

但是，在寻求新的市场增长点的同时，百货公司跨界进军商业地产领域同样也要面临资金和运营考验。

“百货建设商业项目大概可以分为购物中心和商业综合体两类”，百货行业的证券分析师对观点地产媒体指出，百货自建的购物中心可以单纯作为持有型物业经营，而商业综合体项目则包括有销售型产品以回笼资金。

“百货公司跨界做商业地产缺乏的是拿地的优势，很多项目在选址时在核心商圈拿不到地的情况下只能进入新开发城区，在不成熟的商圈中要面临更长的养商期和风险，因此住宅、公寓、商铺等产品成为回笼资金和支撑培育期的关键。”

　　尽管商业地产投资正在成为一个拓展方向，但是上述分析人士均指出，投资商业地产对百货公司的资金要求门槛较高，并非行业性的发展趋势，目前市场更关注的是百货行业能否再o2o领域和社区商业方面的创新。

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